金辉集团抢攻IPO 土地储备zngirls向核心城市集中_财经-牧场物语风之集市攻略

　　金辉集团抢攻IPO 土地储备向核心城市集中

　　A股上市之路仍需迈过“几道坎”

　　杨玲玲

　　自2010年监管层叫停房地产企业IPO以来，国内房企多选择了境外上市融资，或通过借壳登陆A股市场。近来，随着房企上市开始松闸，A股市场在房地产领域有望迎来几位新成员，日前多家房企进行了招股说明书的预披露，金辉集团股份有限公司（以下简称“金辉集团”）就在其中。

　　根据招股说明书，金辉集团本次拟发行数量不超过6亿股，募集资金将用于建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目，拟投入资金为60亿元。

　　与此同时，近日金辉集团宣布，2016年销售额增长超过50%，土地储备货值超过1000亿元，下一步的销售目标是500亿元。正在排队IPO的金辉集团可谓踌躇满志。

　　回顾2016年，金辉集团交出了漂亮的成绩单。同时，金辉集团于2月16日回复《中国经营报》记者采访函时表示，2017年总体市场较为稳定，应该会有超过10万亿元的销售空间，接下来将为实现500亿元的销售目标做好准备。

　　不过，根据企业此前公布的招股说明书和近年来的业绩表现，有业内人士提出，偿债能力降低、资产负债率偏高以及职业经理人闪电离职等或将成为该公司IPO进程中的“绊脚石”。

　　继续深耕重点城市

　　近日，金辉集团对外高调宣布：“2016年，集团成功实现全口径下签约销售额增长超50%，资产规模增长近50%。我们是‘双一千’，土地储备货值超过1000亿元，面积超过1000万平方米。”

　　不难看出，金辉集团对于未来发展颇有信心。不过，多位受访人士也向本报记者提出，该公司此前披露的招股说明书以及近年来的业绩表现，暴露了企业发展的诸多短板，公司IPO路上仍存在一定风险性。

　　记者查阅招股说明书看到，金辉集团在其中提到了土地储备结构特点引发的风险。“公司开展的房地产业务大部分集中在国内的二线或者三线城市，这些城市在资源禀赋和人均购买力等方面普遍弱于国内一线城市。”金辉集团进而表示，未来国内房地产市场的地域性差异将会显著分化，二线或者三线城市可能受到较大冲击，从而对该公司的业绩带来不利影响。

　　1月16日，金辉集团对外宣称，截至目前，金辉集团已经深耕包括长三角地区、环渤海区域、中西部、东南部四大区域的17座城市，完成了从二三线城市向一线城市重心转移的目标，优先布局二线城市，保持一线进驻城市的深耕。

　　其中，值得一提的是2015年12月金辉集团以总价28亿元左右夺得的上海闵行区莘庄镇地块，楼板价就达到43790元/平方米，刷新闵行单价地王纪录，这一楼板价已接近周边在售楼盘均价。据一位熟悉上海楼市的行业人士介绍，该地块入市成本价在6.5万元/平方米以上，后续销售压力并不小。

　　与此同时，有接近金辉集团的业内人士透露，尽管金辉集团在2016年开始在热点城市拿地，但该公司土地储备中二三线城市占比依旧很高，在房地产市场分化及销售下行时，金辉集团将面临较大的出货压力。

　　对此说法，金辉集团方面回复记者称：“2016年，公司继续深耕重点城市，同时不断完善一线大都市圈布局，在福州、重庆、西安以及苏州、南京等二线核心城市都有新增土地储备并新进驻杭州。公司在三线城市的土地储备都分布在长三角经济带，属于环一线核心都市圈，主要包括扬州、盐城、连云港、淮安，根据初步测算，目前公司三线城市土地货值约10%，占比很小。”

　　同时，金辉集团表示：“2017年应该是地产公司拿地的好时机，我们对城市指标较好的重点城市如广深、武汉、京津冀等城市都有进驻的计划，也会综合考虑城市的土地供应情况和市场周期。”

　　财务指标迎挑战

　　除了土地储备结构性失衡带来的风险外，在业界看来，金辉集团资产负债率较高。该公司此前发布的2016年上半年业绩报告显示，去年上半年金辉集团的资产负债率达到了82.25%，比2015年全年水平又提高了5.52个百分点。

　　根据公司此前披露的信息，从2012年至2015年9月各期末，其资产负债率分别为82.24%、80.49%、77.26%、80.01%，远高于同行业资产负债率中值。也正因此，金辉集团称，想要通过上市募集资金来将公司负债率从80.01%降至69.87%。

　　同时，金辉集团流动比率和速动比率都低于行业平均水平。以2015年为例，金辉集团流动比率和速动比率分别为1.12和0.19，而行业平均的流动比率和速动比率则分别为1.83和0.46。而流动比率和速动比率是反映一家企业短期偿债能力的数据体现，比率越高则反映企业的短期偿债能力越强。

　　对此，财经评论员严跃进对记者表示，房地产市场周期调整以后确实会出现一些新的问题，如去库存较难、资产变现能力弱化、房地产资金方面压力增加等，这些都是此类待上市房企需要把控的风险。

　　在销售额等高速增长的2016年，金辉集团的资产负债率等财务数据居高不下，流动比率和速动比率都低于行业平均水平，是否意味着仍存在一定的财务风险？

　　对此，金辉集团回复本报记者表示，作为资金密集型的房地产企业，公司有息负债率控制在30%左右，低于行业中值，剔除预收账款后的资产负债率后显著低于同行业水平。公司负债组成中，预收账款金额比重较大，达到公司总负债的40%。较高的预收账款占比也反映出公司销售业绩势头良好。

　　“近年来，公司的短期偿债指标也得到了提升，2016年6月末公司的流动比率和速动比率分别为1.45和0.26，且2016年底指标还会有显著提高，在财务方面不存在偿付风险。”金辉集团在回复《中国经营报》记者采访时提出，公司对各类投资统一进行收益、周期、风险的测算分析，有效制定资金计划，对资金进行统筹安排，保证资金流动性充裕，最大化资金效益。

　　“家族式管理”受关注

　　金辉集团，一直以来被业内认为是一家有明显“家族式管理”色彩的企业。其招股说明书显示，通过境外企业间接控制该公司96%股份的林定强为金辉集团实际控制人，其于1996年9月通过香港金辉投资设立金辉集团，并担任董事长兼总经理至今。剩余4%的股份被上海华月所持有。此外，在金辉集团的非独立董事及监事职位中，大部分都由林定强的家族成员任职。

　　据媒体报道，2016年初，马立强走马上任金辉集团总裁，但仅仅7个月后，便低调离职。有消息称，马立强在金辉集团任职时年薪达到8位数，闪电离职后“如何留住千万年薪总裁”一时成为行业热议的话题。根据《北京商报》的报道，虽然金辉集团方面并未对外披露马立强离职原因，但据熟悉金辉集团的业内人士透露，马立强的悄然离职与家族“二代”上位有些关系。

　　实际上，房地产行业的家族式管理并不鲜见，这对于稳定公司结构、继承发展思路等都有好处，但也有观点认为，不少“二代”接班人虽接过了企业掌舵权，却难以明确企业发展新定位，导致企业管理青黄不接，很难吸引管理者“回巢”。

　　“职业经理人的投资思路和企业掌权者会有理念上的冲突，这样往往会使得管理团队比较动荡。”一位不愿具名的行业人士分析称，要对家族式的管理模式进行反思，积极给予职业经理人更多的机会。同时从实际情况看，要不断降低此类管理模式的负面影响，给予企业内部管理者公平竞争的机会。

　　对于外界对金辉集团“家族式管理”的看法，金辉集团在回应《中国经营报》记者采访时表示：“公司目前的经营管理模式不存在家族化管理，治理结构完备，股东大会、董事会以及监事会、经理层（‘三会一层’）运行顺畅，严格符合上市公司要求。公司上市前以及未来上市后都会一贯秉承现代经营理念，根据企业发展战略和行业市场竞争的需要，按照管理人员的经验、专业和岗位需求进行聘用。公司核心管理人员包括集团副总经理、中心总经理以及城市公司总经理均由职业经理人组成，已经建立起全职业化管理团队，符合公司各个发展阶段的需要。”

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